Türkiye emlak piyasasının nabzını tutan Emlakjet, Endeksa'nın veri gücüyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu'nu açıkladı. Rapor, konut piyasasında nominal (rakamsal) artışların sürdüğünü ancak enflasyon karşısında konutun reel değer kaybettiğini gözler önüne seriyor.
Fiyatlarda Nominal Artış, Reel Gerileme
Rapora göre, Türkiye genelinde konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak %23,8 artış gösterdi.
- Ortalama Konut Metrekare Fiyatı: 40.486 TL
- Ortalama Konut Satış Fiyatı: 5.020.264 TL
Ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında, satın alma gücü karşısında konut fiyatlarının %6,5 oranında gerilediği görüldü. Bu durum, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam etmesine rağmen reel bazda değer kaybettiğine işaret ediyor.
Satışlar Geçen Yıla Göre %31,2 Azaldı
TÜİK Mayıs 2026 verilerinin de analiz edildiği raporda, konut satış adetlerinde belirgin bir düşüş gözlemlendi. Türkiye genelinde toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %31,2 azalarak 93.333 adet seviyesinde kaldı.
- İlk El Konut Satışları: 30.196 adet (%27,9 düşüş - Toplam içindeki payı: %32,4)
- İkinci El Konut Satışları: 63.137 adet (%32,7 düşüş - Toplam içindeki payı: %67,6)
- İpotekli (Kredili) Satışlar: 19.754 adet (%2,8 düşüş - Toplam içindeki payı: %21,2)
5 Büyük İlde Durum Ne? Lider Ankara
Türkiye'nin en kalabalık 5 ilinde de nominal fiyat artışı sürerken, reel fiyatların tamamında gerilediği görüldü. Yıllık nominal metrekare fiyat artışında %30,7 ile Ankara zirveye oturdu.
|
İl |
Yıllık Nominal Artış |
Reel Değişim |
Ortalama Metrekare Fiyatı |
Ortalama Konut Fiyatı |
|---|---|---|---|---|
|
İstanbul |
%27,6 |
-%3,7 |
63.184 TL |
6.950.240 TL |
|
Ankara |
%30,7 |
-%1,4 |
37.611 TL |
4.814.208 TL |
|
İzmir |
%20,5 |
-%9,1 |
51.917 TL |
6.281.957 TL |
|
Antalya |
%28,8 |
-%2,8 |
54.541 TL |
5.999.510 TL |
|
Bursa |
%23,0 |
-%7,1 |
35.183 TL |
4.468.241 TL |
Not: En fazla konut satışı yapılan 30 il içinde yıllık nominal artışta Denizli (%32,4) Türkiye genelinde ilk sırada yer almıştır.
Geri Dönüş (Amortisman) Süresi 13 Yıla Çıktı
Konut yatırımcılarının en çok dikkat ettiği verilerden biri olan amortisman (geri dönüş) süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak kaydedildi. Büyükşehirlerde ve sahil kentlerinde bu sürenin uzadığı gözlemleniyor.
- En uzun amortisman süresi: Muğla (19 Yıl)
- Diğer dikkat çeken iller: Elazığ (18 Yıl), Antalya ve Aydın (17 Yıl)
- Büyükşehirler: İstanbul (13 Yıl), Ankara (12 Yıl)
Fiyat Rekoru Açık Ara Muğla'nın
Sahil şeridinde konut edinme maliyetleri Türkiye ortalamasını katlamaya devam ediyor. Metrekare ve ortalama konut fiyatlarında zirve değişmedi:
- Muğla: 83.029 TL / m² (Ortalama Fiyat: 10.710.741 TL)
- İstanbul: 63.184 TL / m² (Ortalama Fiyat: 6.950.240 TL)
- Antalya: 54.541 TL / m² (Ortalama Fiyat: 5.999.510 TL)
- Çanakkale: 52.041 TL / m² (Ortalama Fiyat: 6.140.838 TL)
- İzmir: 51.917 TL / m² (Ortalama Fiyat: 6.281.957 TL)
Uzman Görüşü: "Kararlarınızı Sadece İlan Fiyatlarına Bakarak Vermeyin"
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, piyasadaki yavaşlamanın dönemsel etkilerine dikkat çekerek şu uyarılarda bulundu:
"Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştu. Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerekiyor. Bu nedenle Mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur."
Öğüt, ipotekli satışlardaki düşüşün finansman koşullarına duyarlılığı gösterdiğini belirterek sözlerini şöyle tamamladı:
"Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz. Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor. Biz Emlakjet'te kullanıcıların nominal değişim, reel değişim, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa dinamiklerini birlikte görebileceği bir karar platformu sunuyoruz. Konut almayı, satmayı ya da yatırım yapmayı düşünen herkesin bu verileri karşılaştırarak hareket etmesini öneriyoruz."
